«Новороссийский рабочий» неоднократно писал о том, что в городе сложилась абсурдная ситуация, когда на управление одной и той же многоэтажкой претендуют сразу две компании. Причем руководство каждой уверено, что именно их компания оформила договорные отношения по закону. А потому обе присылают собственникам квитанции с коммунальными платежами.

Люди боятся, что, расплачиваясь с одной компанией, они автоматически становятся должниками другой. Кому платить? Как сменить неугодную управляющую организацию?

Юрист Сусана КИРАКОСЯН, партнер юридической фирмы «Эсток-Консалтинг», пояснила, почему было так сложно сменить управляющую компанию.

Ранее считалось, что есть только три случая, когда собственники помещений могут расторгнуть договор с управляющей организацией и выбрать новую.

Первый случай – по соглашению обеих сторон. Этот редкий и бесконфликтный способ предполагает проведение собрания собственников с оформлением протокола. Далее следует направить протокол в управляющую организацию и дождаться в установленный срок ее согласия.

Второй случай – по истечении каждого последующего года со дня заключения договора управления, если такой договор заключен по результатам открытого конкурса.

Третий случай – в любой момент, если управляющая организация не выполняет условия договора.

В последнем случае следует доказать, какие именно условия не выполнила управляющая организация. Для этого собственники должны собрать соответствующие письменные документы (акты, жалобы, заявления, фотографии). Например, они должны были доказать, что управляющая компания систематически не выполняла или задерживала выполнение различных услуг, не предоставляла собственникам отчет о выполнении договора управления и так далее.

Именно этот пункт и мог стать основным при расторжении договора. Но собственники, поясняет Сусана Киракосян, не давали никаких объяснений, а просто принимали решение о смене компании. Судебная практика показывает, что чаще всего такое безосновательное и бездоказательное расторжение договора отвергалось. И право управлять домом оставалось за старой управляющей компанией.

Суды обращали внимание на то, что возможность отказа от исполнения договора без указания причин самим договором управления не предусмотрена.

Если и удавалось добиться расторжения договора в связи с его неисполнением, то частенько прежняя управляющая организация не спешила расставаться с домом. Она не отдавала техническую документацию новой компании, угрожала жильцам отключениями, направляла свои квитанции. Начинались затяжные судебные поединки между двумя компаниями за право управлять домом.

Некоторые собственники, в страхе оказаться в должниках, вообще отказывались переходить в новую компанию и расторгать договор со старой. 

Сегодня ситуация кардинально изменилась, уверена Сусана Киракосян. В соответствии с постановлением Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 22.11.2011 № 7677/11 (официально документ был опубликован в феврале этого года) собственники помещений по решению общего собрания могут в любой момент отказаться от договора управления. Доказывать, что управляющая организация не выполняет условий договора, не нужно!

Теперь для расторжения договора управления вполне достаточно протокола общего собрания собственников о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (непосредственное управление, управление посредством ТСЖ). Так как закон, продолжает Сусана Арсеновна, не указывает на момент прекращения договора, на общем собрании необходимо предусмотреть дату и порядок расторжения.

Сусана Киракосян обращает внимание на очень важный момент: все уже состоявшиеся суды и вступившие в законную силу решения по схожим обстоятельствам, но не в пользу собственников или вновь выбранной ими управляющей компании, могут быть пересмотрены в соответствии с принятым постановлением.

К сожалению, в некоторых случаях, считает Сусана Киракосян, без вмешательства судей конфликт не разрешить.

Марина КРАСНОКУТСКАЯ.