Отсутствие у продавца права собственности на продаваемое жилье влечет ничтожность сделки. В этом случае подтверждающим документом является свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество.

Целесообразно получить также выписку из ЕГРН (Единого государственного ре-

естра недвижимости) в Росреестре. Выписка подтверждает сведения о действующем собственнике жилья и наличии обременений объекта недвижимого имущества. Это сведения открытого характера и предоставляются за плату любому лицу, предъявившему паспорт и заявление в письменной форме. То есть данный документ вы можете как потребовать у продавца, так и получить самостоятельно.

Если недвижимость выбыла у предыдущего собственника помимо его воли, то имущество будет истребовано у конечного покупателя вне зависимости от его добросовестности. Это значит, что если возникнет какой-либо спор по поводу приобретенной вами квартиры, то в случае решения суда данного жилья вы можете лишиться.

Поэтому рекомендуется проследить последовательность перехода права собственности от первоначального к последующим собственникам в последние 3 года, проверив правовые основания (договоры, свидетельства, передаточные акты и т.д.) с учетом информации, содержащейся в ЕГРН. Проверьте также достоверность подписи указанных лиц путем сличения их подписи на договоре с подписями на иных документах, например, паспорте. 

Покупателю необходимо установить наличие судебного спора в отношении приобретаемого жилья, чтобы понять, существует ли риск утраты прав собственности. Ведь покупатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки в ЕГРН имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.

Чтобы себя обезопасить, внимательно изучите выписку из ЕГРН. Также следует проверить информацию обо всех судебных делах с участием собственника, рассматриваемых в арбитражных судах и судах общей юрисдикции. Информацию обо всех судебных делах, рассматриваемых в арбитражных судах, можно найти на сайте ВАС РФ (http://kad.arbitr.ru/), в судах общей юрисдикции – на сайтах районных судов.

Если от имени продавца выступает его представитель, то необходимо убедиться в легальности его доверенности: заверена ли она, не просрочена и не отозвана ли, не выдана ли она на иные действия. Если у вас возникли какие-либо сомнения, свяжитесь с собственником. Можете даже попросить у него расписку, что доверенность не отзывалась.

Также следует проверить действительность полномочий нотариуса, совершившего нотариальное удостоверение доверенности. Соответствующая база данных практикующих нотариусов по всем регионам России содержится на сайте нотариальной палаты: www.notary.ru.

Если продавцом является собственник-юридическое лицо и от его имени договор купли-продажи подписывается директором, то проверке подлежат следующие документы: выписка из ЕГРЮЛ в отношении юридического лица, поскольку в ней содержится информация о действующем директоре; протокол общего собрания участников (акционеров) об избрании директора; устав организации с отметкой налогового органа.

Договор должен иметь письменную форму и содержать существенные условия: предмет и место нахождения недвижимого имущества, цену и порядок оплаты, перечень лиц, имеющих право пользования жильем. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность, а отсутствие в договоре существенных условий влечет признание его незаключенным.

В случае приобретения частного дома необходимо учитывать следующее. Если продавцу принадлежит и дом, и земельный участок, то покупателю одновременно с правом собственности на дом переходит также право собственности и на земельный участок под этим домом. Если продавцу не принадлежит земельный участок, то покупатель приобретает лишь право пользования таким участком. Следует обратить внимание, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком. Например, в договоре аренды земельного участка может быть предусмотрена обязанность арендатора (продавца) получать согласие собственника земельного участка на отчуждение данного объекта.

Сделка, которую совершает гражданин, признанный судом недееспособным, является ничтожной. В этой связи важной задачей является проверка дееспособности продавца.

Если есть сомнения, договор рекомендуется заключать в нотариальной форме, поскольку при удостоверении договора нотариус проверяет правоспособность и дееспособность лиц, участвующих в сделке.

Риск заключается в возможном инициировании расторжения договора со стороны продавца по причине якобы отсутствия оплаты, несмотря на наличие в договоре условия о состоявшемся расчете. Поэтому расчеты лучше производить в безналичной форме, например, через банковскую ячейку, счет либо с помощью нотариуса.

При государственной регистрации сейчас уже не требуется предоставлять техпаспорт или кадастровый паспорт на объект. Однако данные документы необходимы покупателю, чтобы убедиться в отсутствии самовольных построек или неузаконенных перепланировок.

Если бывший собственник нарушил технические нормы либо за счет лестничного проема увеличил свою жилплощадь, в таком случае суд вам не поможет, а, наоборот, обяжет вернуть квартиру в исходное состояние, то есть обозначенное в техническом паспорте.

Чтобы не было неприятных сюрпризов от продавца, необходимо получить квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг и справку о неимении долгов по ЖКУ.

Доход, полученный от продажи квартиры, облагается подоходным налогом. Правда, есть оговорка: налог на квартиру при ее продаже придется заплатить лишь тем, кто владел ею менее 3-х лет. Граждане, которые имели в собственности продаваемое жилье более 3-х лет, платить данный налог не обязаны.

Что касается покупателя, то он имеет право получить имущественный налоговый вычет. Максимальная сумма, с которой производится имущественный вычет, составляет не более 2 млн. рублей, то есть 13% составят 260 тыс. рублей. Воспользоваться подобной возможностью можно лишь раз в жизни и при условии, что жилье приобретается на собственные средства.

Довольно серьезной проблемой для многих является полное указание всех доходов в течение года и предоставление справок о зарплате со всех мест работы, договоров о продаже квартиры, автомобиля или другого имущества.

Разумеется, это не весь перечень возможных проблем и рисков. Во избежание неприятностей с покупкой жилья рекомендуется все-таки не пренебрегать услугами юристов. Для получения выписки из ЕГРН, а также техпаспорта и кадастрового паспорта помещения и (или) дома существуют:

- Новороссийский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю – пр. Дзержинского, 211, тел. (8617)77-79-31;

- Крайтехинвентаризация, филиал ГУП КК по г. Новороссийску – ул. Дзержинского, 154, тел. (8617)71-61-75;

- Ростехинвентаризация, филиал ГУП КК по г. Новороссийску – пр. Ленина, д. 9, корп. Б, эт. 2, тел. (8617)71-33-05.